Cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière : la fin des actes « sous seing privé » et un tournant majeur pour la pratique

Le nouveau cadre juridique des cessions de titres immobiliers

La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, définitivement adoptée le 11 mai

2026 sous réserve de sa promulgation et de son éventuelle validation par le Conseil

constitutionnel, introduit une modification profonde du régime des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Jusqu’à présent, les associés de nombreuses sociétés civiles immobilières (SCI), mais également

de sociétés commerciales détenant principalement de l’immobilier, pouvaient formaliser leurs

cessions de parts sociales ou d’actions au moyen d’un simple acte sous seing privé.

Cette liberté contractuelle disparaît désormais.

Le futur article 1865-1 du Code civil imposera un formalisme renforcé, dont le non-respect sera

sanctionné par la nullité de la cession.

Au-delà d’une mesure technique, cette réforme marque une évolution significative dans la

manière dont les opérations immobilières indirectes devront être sécurisées.

Un champ d’application particulièrement large

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la réforme ne vise pas uniquement les SCI familiales.

Sont concernées toutes les sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France ou l’a été au cours de l’année précédant la cession.

La notion de société à prépondérance immobilière englobe ainsi potentiellement :

• les SCI ;

• certaines SARL ;

• certaines SAS ;

• diverses sociétés civiles patrimoniales ;

• les structures de détention immobilière utilisées dans le cadre d’investissements privés ou

professionnels.

Cette définition extensive conduit à intégrer dans le dispositif un nombre très important

d’opérations qui, jusqu’à présent, étaient réalisées avec un formalisme relativement léger.

Trois modes de formalisation désormais autorisés

La cession devra être constatée par l’un des actes suivants :

• un acte authentique reçu par notaire ;

• un acte contresigné par avocat ;

• dans certaines situations strictement encadrées, un acte établi par un expert-comptable

légalement habilité.

Le législateur a ainsi entendu garantir un contrôle renforcé de l’identité des parties, de la réalité de

l’opération et de sa conformité juridique et fiscale.

L’exigence va bien au-delà d’une simple formalité administrative : elle confère à l’acte une force

probante accrue et vise à réduire les risques de fraude ou de contestation ultérieure.

Pourquoi l’acte contresigné par avocat devrait devenir la solution de

référence ?

Dans la pratique, l’acte contresigné par avocat apparaît comme l’outil le plus adapté à la

majorité des opérations.

Il présente plusieurs avantages majeurs :

Une sécurité juridique renforcée

Par son contreseing, l’avocat atteste avoir pleinement éclairé les parties sur les conséquences

juridiques de leur engagement. Cette intervention réduit considérablement les risques de contestation portant sur le consentement, la portée des clauses ou l’interprétation de l’acte.

Une efficacité opérationnelle

L’acte peut être établi rapidement, y compris à distance grâce à la signature électronique, sans

nécessiter l’organisation d’un rendez-vous physique chez un notaire lorsque celui-ci n’est pas

requis pour d’autres aspects de l’opération.

Une approche globale

La cession de titres d’une société immobilière ne se limite jamais à un simple transfert de

propriété.

Elle implique souvent des enjeux complexes :

• détermination de la plus-value imposable ;

• traitement des comptes courants d’associés ;

• incidences en matière d’IFI ;

• valorisation des actifs immobiliers ;

• audit des passifs éventuels ;

• rédaction des garanties de passif ou d’actif.

L’intervention d’un avocat permet d’appréhender l’opération dans sa globalité et d’anticiper les

risques avant qu’ils ne deviennent des contentieux.

Une sanction particulièrement sévère : la nullité

Le choix du législateur est clair. Le non-respect du nouveau formalisme n’entraînera pas une simple irrégularité administrative mais la nullité de l’acte.

Autrement dit, la cession pourra être remise en cause avec des conséquences potentiellement

lourdes pour les parties :

• incertitude sur la qualité d’associé ;

• difficultés de gouvernance ;

• remise en cause fiscale ;

• contentieux entre cédants et acquéreurs ;

• intervention des créanciers ou de l’administration.

Par ailleurs, l’enregistrement fiscal de l’opération sera désormais conditionné à la présentation de l’un des actes légalement admis.

Une réforme qui impose d’anticiper

Les opérations actuellement en préparation doivent être examinées avec une vigilance

particulière.

Les associés, investisseurs, dirigeants et conseils devront intégrer ce nouveau cadre dès l’entrée en vigueur du texte afin d’éviter toute remise en cause ultérieure de leurs opérations.

Cette réforme traduit une tendance de fond : la volonté des pouvoirs publics de renforcer la

traçabilité et la sécurisation juridique des transferts portant sur le patrimoine immobilier détenu

par l’intermédiaire de sociétés.

Elle confirme également le rôle central des professionnels du droit dans la structuration et la

sécurisation des opérations patrimoniales.

Notre analyse

Au-delà de son objectif affiché de lutte contre la fraude, cette réforme marque une réduction

sensible de la liberté contractuelle dans un domaine où les parties bénéficiaient traditionnellement d’une grande autonomie.

Si cette évolution peut être perçue comme une contrainte supplémentaire, elle constitue également une opportunité de professionnaliser davantage les opérations de transmission et d’investissement immobilier.

Dans un environnement fiscal et réglementaire toujours plus complexe, la sécurisation juridique

n’est plus un luxe mais une nécessité.

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